大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社 2016年11月期(第22期)決算説明資料  

賃貸事業分析(4)

左側のグラフは、テナント様の入替時にどの位増額出来たかを示しております。2016年11月期については、入れ替えによって7.2%上昇させることが出来ました。前期は2.6%、前々期は14%であり、まだまだこれも個別性がありますが、私共が認識しているレントギャップはネガティブに10%程度あるので、毎期毎期、徐々に増額を実現させていき2ページ前の12ページでご説明した数値を実現させていきたいと考えております。
一口当たり分配金は2017年5月期で1万710円と開示しておりますが、これが今後どの位伸びるのかについてご説明致します。現状、フリーレント付与分が仮にキャッシュ化すると1,000円強になりますが、これを例えば2年程度運用した場合、2年後の当REITの分配金において、半分程度はキャッシュ化出来ていると考えております。マーケットにおけるフリーレントの付与期間は従前よりも短くなっているということと、一定程度の入れ替わりもコントロール出来るだろうという想定から、500円程度のキャッシュ化は実現出来ると考えると、1万710円に500円を足すことで1万1,200円程度が見えてきます。これに、12ページに記載のとおり、分配原資が年率で3.5%程度伸ばせると仮定した場合、2年後においては7%程度伸ばせることになります。先ほどの1万710円に500円を足したものに1.07を掛けると、1万2,000円程度になりますが、仮に2年後に追加の物件取得はなく、稼働率も2017年5月期予想の96%程度と保守的に見たとしても実現出来るレベルであろうと考えております。その方向性に沿って、きちんとした運用を継続し、成果を半年ごとにこのような形でアップデートしていきたいと考えております。
15ページをご覧下さい。